Conhecer leis e saber aplicar

Um condomínio é regido por leis federais, como a Lei do Condomínio e o Código Civil e leis locais, como a Convenção e o Regimento Interno. Vamos falar abaixo sobre elas.

A Lei do Condomínio é a nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964. Após a publicação dos artigos do novo Código Civil, em 2003, ela entrou parcialmente em desuso e se tornou secundária, legislando apenas referente a temas não abordados pelo Código Civil.

O novo Código Civil, como dito anteriormente, é de 2003. Ele trata de condomínios especialmente nos capítulos 4, 6 e 7. Em cerca de 44 artigos, ele legisla sobre inadimplência, cumprimento de normas, destituição de síndico, convocação de assembleias, entre outros aspectos.

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A Lei do Condomínio e o novo Código Civil dão conta de aspectos gerais e não são capazes de tratar dos condomínios no detalhe e também não têm essa função. Para isso são necessários a Convenção e o Regulamento internos. Vamos falar abaixo um pouco sobre cada um deles.

A Convenção trata de aspectos administrativos e legais do condomínio como:

• quota proporcional, ou seja, o quanto cada condômino deve contribuir com o pagamento das despesas ordinárias do condomínio. Em alguns condomínios há imóveis maiores e menores. Nesse caso, os imóveis maiores pagam mais do que os menores, proporcionalmente;

• modo de pagamento dos condôminos. Determina a data de pagamento, a política de juros e muros, entre outros;

• fundo de reserva. Estipula o valor a ser arrecadado, o direcionamento que deve ser dado entre outros; 

• forma de administração. Profissional ou não. Determina a função e o número e conselheiros, entre outros aspectos; 

• competência das assembleias. Determina a política de convocação, especificações sobre edital, quanto tempo esperar entre primeira e segunda chamadas, a fração de participantes para alterações na Convenção, entre outras determinações.

O Regulamento trata de aspectos mais específicos ao cotidiano do condomínio, como:

• regras para uso de espaços de lazer;

• regras para uso do estacionamento;

• política para aplicação de advertência e multas;

• segurança, portaria, correspondência, lixo, conservação e limpeza;

• obras e reformas, entre outros.

Todo condomínio deve ter Convenção e Regulamento, sendo que, recomenda-se que ambos sejam registrados em cartório. A Convenção deve ser obrigatoriamente registrada em Cartório. Ambos devem ser constituídos e formalizados durante a implantação do condomínio.