Gestão Financeira

Muitos condomínios não têm síndico profissional. Preferem soluções “caseiras”, ou seja, moradores, com o intuito de reduzir custos e/ou por não confiarem que um profissional externo possa fazer um trabalho tão bom ou melhor do que uma pessoa que conheça o condomínio como a palma da sua mão.
 
Há ainda os síndicos profissionais que estão em início de carreira, honestos e com a maior boa vontade, mas que estão na fase de aprendizagem e precisam do suporte de uma boa administradora para dar as orientações e sugestões para serem eficientes, proativos e organizados.
 
Seja morador ou profissional, o condomínio e o síndico demandam da organização, experiência e conhecimento de boas administradoras. Ao passo que o contrário também é verdadeiro. Administradoras ineficazes, desorganizadas e inexperientes causam muitos transtornos a todos os envolvidos.
 
Neste texto, vamos sugerir uma forma de organização financeira que pode ajudar muito seu condomínio. É um método adaptado do livro Lucro Primeiro, do autor Mike Michalowicz, da editora Alta Books. É um livro sobre organização financeira para empresas. Com pequenas adaptações que o próprio autor sugere, pode ser utilizado para organizar sua vida financeira também.
O livro ordena que você abandone todos seus conhecimentos de contabilidade tradicional e organize seu fluxo de caixa em 5 contas padrão. São elas:
1. RECEITA
É onde entra toda sua receita. No nosso caso, são as arrecadações com cotas ordinárias, acordos judiciais e extrajudiciais, multas, juros, aluguéis de vagas de garagem, aluguel de salão de festas, fundo de reserva e fundo de obras.
 
2. LUCRO
No caso de uma empresa, é onde ela obtém sua sobrevivência, para remunerar os sócios, reinvestir capital, fazer aquisições, entre outros. No nosso caso, como o condomínio não pode dar muito lucro (mas também não pode ser deficitário), nós aplicaremos aqui os valores que corresponderão às Melhorias e Benfeitorias. 
Essa conta pode ser abastecida com aluguéis de vagas de estacionamento, aluguel de salão de festas, multas e juros de pagamentos atrasados, multas previstas por infrações ao Regulamento Interno e, caso aprovado, em assembleia, uma arrecadação à parte dos condôminos. Se o condomínio já tiver um Fundo de Obras em andamento, a receita arrecadada deve ser alocada aqui.
É o investimento que vai valorizar o condomínio frente aos vizinhos, ou seja, algo que será adquirido ou construído do zero. Salão de festas, quadra esportiva, quiosque, piscina. Compra de equipamentos novos para sala de ginástica, aparelhos de ginástica ao ar livre (quando possível), cobertura de vagas de estacionamento, entre outros.
Aqui também entram eventuais despesas extraordinárias, como por exemplo, algo que precise ser comprado rapidamente em função da urgência da situação. Tudo que for novo para o condomínio entra nessa conta.
 
3. REMUNERAÇÃO DO PROPRIETÁRIO
Seria o salário do dono da empresa (ou dos sócios) enquanto ele fosse o principal ou um dos principais responsáveis pela operação do negócio. Como o condomínio não tem dono, aqui nós alocaremos o famoso Fundo de Reserva, que é responsável pelas obras de manutenção e conservação do que já existe. 
Pintura e conservação de muros e paredes; pintura e conservação de fachadas e áreas comuns. Tudo que for relacionado a conservar e manter o que já existe.
Lembrando sempre que o Fundo de Reserva é uma receita sagrada e depende de autorização prévia da assembleia para seu uso. Por isso a ideia de ser um valor a ser utilizado de forma programada.
 
4. IMPOSTOS
Numa empresa comum há alta carga de impostos, como ICMS, Imposto de Renda, Imposto sobre Lucro, entre outros. Como o condomínio é uma empresa com finalidade diferente das empresas comuns, a carga tributária é bem menor, cabendo poucos impostos, como, por exemplo, Imposto Sobre Serviços, Imposto Predial Territorial Urbano e os impostos e encargos referentes à contratação de funcionários próprios. Diferentemente de uma empresa comum, nos condomínios os impostos são pagos mensalmente, portanto, é desnecessário fazer uma grande provisão de fundos para pagamento anual de impostos. Mesmo assim, com o intuito de organizar financeiramente o fluxo de caixa e reservar um valor para imprevistos, propomos uma conta separada para esse fim.
 
5. DESPESAS OPERACIONAIS
São todas as despesas ordinárias. Água e esgoto, energia elétrica, administradora, assessoria jurídica, síndico profissional, funcionários contratados e terceirizados, jardinagem, seguro, manutenção de equipamento contra incêndios, manutenção de elevadores, piscinas, bombas d´água, entre outros. Toda sua despesa comum ficará alocada nessa conta. 
Veja a tabela abaixo com a equivalência de contas e a sugestão de porcentagem da receita que deve ser atribuída a cada conta.
Os valores arrecadados nas contas Investimentos e Melhorias, Fundo de Reserva e Impostos devem ser transferidos mensalmente para aplicações financeiras de fácil liquidez para que sejam utilizados conforme o planejamento do condomínio.
Mesmo em caso de baixa na receita por causa de inadimplência, sempre deve-se respeitar as porcentagens estabelecidas no planejamento financeiro construído junto ao Corpo Diretivo e administradora, exceto em casos extraordinários que impliquem em cobranças de juros e multas por parte dos fornecedores.
Síndico e administradora devem ser guardiões do planejamento estabelecido. O planejamento é um guia e não uma lei sagrada. Ele deve ser revisto sempre que necessário para que seja um caminho para conquistar objetivos e não uma missão com alto grau de risco de execução.
Gostou do método? Acha que pode ser aplicável em seu condomínio? Entre em contato conosco que é muito simples ter muito mais por muito menos!

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